Calculez combien vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier, selon vos revenus, vos charges et votre profil.
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La capacité d'emprunt est le montant maximum qu'une banque peut vous prêter pour financer un achat immobilier. Elle dépend principalement de vos revenus, de vos charges existantes, de la durée du prêt et du taux d'intérêt.
Les banques appliquent un taux d'endettement maximum de 35 % (HCSF depuis 2022). Cela signifie que votre mensualité ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Augmenter ses revenus est donc le levier le plus efficace pour emp runter davantage.
Doubler la durée (10 → 20 ans) augmente la capacité d'emprunt d'environ 60 % — mais multiplie aussi le coût total des intérêts. C'est un compromis entre budget mensuel et coût total.
Un point de taux supplémentaire (ex: 3 % → 4 %) réduit la capacité d'emprunt de 8 à 10 % sur 20 ans. En période de hausse des taux, il est donc crucial de renforcer son apport ou de réduire ses charges.
L'apport ne modifie pas directement la capacité d'emprunt, mais il augmente le budget immobilier total et rassure les banques. Un apport de 10 % minimum est généralement exigé pour couvrir les frais de notaire.
Augmenter la durée du prêt
Passer de 20 à 25 ans peut augmenter la capacité de 20 %. Mais les intérêts supplémentaires sont significatifs.
Réduire ses charges existantes
Solder un crédit conso avant de demander un prêt immobilier peut libérer plusieurs dizaines de milliers d'euros de capacité.
Consolider l'apport
Un apport plus élevé rassure la banque, peut obtenir un meilleur taux, et réduit le coût total du crédit.
Négocier le taux
0,2 % de moins peut représenter plusieurs milliers d'euros sur la durée totale. Comparer et négocier est essentiel.
Tout ce que vous devez savoir sur la capacité d'emprunt immobilier.
La capacité d'emprunt est un point de départ, pas un plafond absolu. Les banques analysent aussi la stabilité des revenus, l'historique bancaire, le secteur d'activité et la qualité du bien financé.
Avant de vous lancer, consultez plusieurs établissements et comparez les offres. Un courtier peut parfois obtenir des conditions inaccessibles directement.
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